弄幾個房地產全程策劃案例 _全程

【弄幾個房地產全程策劃案例】

我給你發一個房地產全程策劃的案例報告,但剛才提交答案的時候顯示:"對不起，您的回答或評論字數超過限制",真暈哦御陽花園全程策劃報告一、項目分析（一）項目概況1、位置項目位于某市大營坡地區，筑新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。2、項目技術指標用地面積：32738m2 會所：1200m2總建筑面積：51860m2 幼兒園：650m2建筑密度：27.2% 停車場：4700 m2容積率：1.6綠化率：35%3、周邊設施學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、財校、醫學院僅5分鐘車程菜場：百花山農貿市場、貴烏農貿市場醫院：距市五醫200米、距醫學院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目郵局：貴烏北郵局距項目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、區域綜析項目地理位置緊鄰外環線，屬城鄉結合部，周圍無重工業，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。大營坡地區經歷了幾十年的滄桑，無論人文環境還是周邊設施都發生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均定址其中。在市政支持下，擴建道路，架設立交，仿佛一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業的熱點。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的準備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二）項目機會點1、市場有空間某市，作為大西南開發的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區有較強的承接力。隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區，將有一個持續成長的市場空間。2、有策劃前置觀念很多發展商是在項目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發展商開盤前有整體規劃，但開盤后策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預則立” ，從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。二、某市房地產宏觀市場分析（一）某市房地產發展分析2004年某市房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，某市房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。某市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民應改變過去那種不愿離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移 ?，F在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看， 2004年以后的筑城樓市將會出現新的發展勢頭。（二）貴州將推進住宅產業化貴州屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什么？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要“糾正”這種錯誤。住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比如說，出臺以經濟適用房建設為重點政策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業的推進是一個過程，也是一個必然的發展趨勢。（三）某市房地產郊區化發展成為趨勢隨著某市兩城區舊城改造的基本完成，市中心區土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區土地的確批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房；實行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤某市”已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區等。城鄉結合地帶：省政府背后小關一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司“較勁” ，市郊房地產開發“行情”看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業，以一種城郊結合，綠色和自然環境為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區住宅的文化環境也在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為，關鍵是您怎樣去做。（四）市場供給分析某市房地產業處于成長的初級階段，開發意識、建筑水平、物業管理等落后沿海發達地區5—10年。自國家實施房改政策以后，某市房地產業發展迅猛， 98年后市場出現前所未有的良好狀態。地產開發商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產開發項目一個緊接一個，并且項目單個開發量也越做越大。從剛剛結束的第五屆房地產交易會上看，上10萬方的項目競然有12個。某市去年房展會參展項目共計建筑面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個市場的供給量將會超過800萬方。而據統計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。從目前市場供應的產品特性來看具有以下特點：1、絕大多數新建樓盤都在“環境”上做文章，賣點不突出，太單一。2、高層項目太多，且集中在市中心一帶，價位3000元/m2—4500元/m2 。3、市內新建多層小區質素較高，價位2300元/m2—4500元/m2 。4、環市線外多層精品小區，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設施不太齊全。（五）市場需求分析房改以后,由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產市場空前良好。目前市內房改政策主要有：

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