婚后將婚前房產(chǎn)出售后再購房，且共同還貸的房屋在離婚時的處理案情簡介：張-海(為化名)與李-蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚，婚后無子 。張-海在2001年以自己名義貸款購A房一處，首付20萬，貸款15萬，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證 。A房月還貸2000元 。2004年4月，張-海將A房出售，得售房款100萬元，沖減貸款余額本金10萬元，實際得房款90萬元 。2004年8月 ， 張-海將售A房得款90萬元作為首付，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處 ， B房首付款90萬元，貸款200萬，月還款10000元 。2006年4月，張-海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚，李-蘭同意離婚 ， 但要求分割B房 。爭議焦點：本案系爭B房 ， 李-蘭是否有權(quán)分割系本案爭議焦點 。原告張-海認(rèn)為：B房購房款系原告婚前A房出售款所得，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下 ， 被告無權(quán)分割 。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補償 。被告李-蘭認(rèn)為：B房系原告在婚后購得，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后 。B房雖大部分為原告出資 ， 但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額 。現(xiàn)原告用A房售房款購B房 ， 應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割 。一審法院審理：上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為 ， B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得，但A房被告也參與還貸，故對A房理應(yīng)享有權(quán)益 。原告購買B房房款中，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分 。現(xiàn)雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認(rèn)，離婚后B房由原告所有，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān) ， 原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元 。二審法院審理：原告張-海不服一審法院判決，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院 。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議 ， 原告一次性向被告支付20萬元 ， 房產(chǎn)歸原告，雙方無其它爭議，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案 。律師分析：作為原告即上訴人張-海的代理人，賈*軍、王-冰律師出庭應(yīng)訴 。在庭審的過程中，我們的主要觀點有以下幾個方面：其一、系爭房產(chǎn)A房為張-海個人物權(quán) 。根據(jù)2004年9月7日，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出 ， “夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，房產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn) 。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù) 。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì) 。因此，離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù) 。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?， 應(yīng)當(dāng)予以返還 。”根據(jù)以上規(guī)定，本案系爭房產(chǎn)A婚后共同還貸，但A房物權(quán)本身為張-海的個人財產(chǎn)，對于婚后共同還貸部分，才為共同財產(chǎn) 。一審法院認(rèn)為李-蘭參與了還貸，就對A房屋享有一定權(quán)利的觀點是欠妥的，就物權(quán)本身來說 ， A應(yīng)屬上訴人個人物權(quán)，只是對于婚后共同還貸部分，被上訴人才享有一半的權(quán)利，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同，不可能產(chǎn)生增值部分，因為這是基于債權(quán)產(chǎn)生 。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個法律概念 。其二、張-海購買B房的錢款，是由絕大部分個人財產(chǎn)和一小部分共同財產(chǎn)購得，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤 。上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚，2004年4月抵押貸款終止，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個月，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元，婚后該套房產(chǎn)共計還貸48000元，被上訴人擁有一半份額即為24000元 。
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