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頭部房企“背水一戰” 出險房企“保交樓”

百科知識房企

證券時報采訪人員 張達
距離旭輝CEO林峰提出房地產行業進入“青銅時代”不到1個月 ， 萬科董事會主席郁亮對行業的判斷就一步跨進了“黑鐵時代” 。 無論怎樣定義 ， 2022年注定是房地產行業新時代的轉折年 。 那么 ， 今年行業會如何變化？各類企業該如何應對？一起來看房企大佬開年怎么說 。
縮表出清生死戰
從“白銀時代”到“活下去”再到“黑鐵時代” ， 作為危機意識最強的房企 ， 萬科對行業的判斷一向謹慎 。 年初 ， 郁亮在萬科集團2022年會上提出 ， 2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年 ， 也是一個新時代的開始 。 他把這個新時代判定為“黑鐵時代” 。
在郁亮看來 ， 房地產行業進入縮表出清階段 ， 就是去金融化 。 國家不允許房地產占用過多金融資源 ， 也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔 ， 因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟 。 而所謂“背水一戰” ， 就是要么死、要么活 ， 沒有中間狀態 。 能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會 ， 包袱甩不掉就活不下去 。 他提醒萬科高管不要再心存幻想 ， 必須要快速、堅決出清 。 縮表出清就是一場生死之戰 。
比郁亮略顯樂觀 ， 林峰在去年底就提出 ， 地產已經進入“青銅時代” ， 1個月后 ， 他進一步表示 ， 2022年是冰與火共存的“青銅時代”的開啟 。 他同樣認為 ， 整個行業進入縮表期 ， 持續平穩降杠桿 ， 優秀企業的平均資產負債率在未來五年有可能會降到50% ， 未來十年會從平均75%以上逐步降低到40%以內 。 “這個過程一定是痛苦的 ， 但趨勢不會變 ， 而且生病了 ， 總得治 。 ”林峰說 。 郁亮則把這一痛苦的過程比作吃多糖堆積脂肪后的戒糖 ， 這個時候已經嚴重依賴 ， 沒有糖吃就會萎靡不振 。
旭輝董事局主席林中在2022新年獻詞中指出 ， 2021年四季度以來 ， 同行企業爆雷不斷 ， 市場信心斷崖下行 ， 地產發展已經進入增長緩慢期, 行業過去的紅利都已不復存在 ， 低利潤經營成為常態 ， 房企必須重新審視過往高負債擴張模式積累的風險 ， 尋求新的增長點和新的經營模式 。
行業劇變后仍將趨穩
作為一個新時代的轉折年 ， 今年房地產政策、市場和企業將發生怎樣的變化備受關注 。
對于政策層面“房住不炒”的定位 ， 郁亮認為 ， 包括“房住”和“不炒”兩個方面 。 對“房子是用來住的”這個方面 ， 政策可能會略有放松 ， 因為要切實解決居民的合理居住需求 ， 對現有需求的一些過于嚴格的限制可能會略有放開 。 “不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制 ， 但還是不允許炒的 ， 漲幅限制還會保留 ， 政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機 。
林峰也認為 ， 政策托而不舉 ， 穩是主基調 ， 支持行業良性循環和剛需置業 。 部分城市因城施策 ， 可能會局部調整限購限貸等短期政策 。 后期可能推出長效機制 ， 比如房地產稅出臺 。
而對于金融政策 ， 林峰認為 ， 銀根會放松些 ， 但有滯后期 ， 不會大水漫灌 。 政策的效果顯現至少需要3個月的時間 ， 金融機構的信心與行動需要進一步的提升 ， 行業的流動性危機估計會持續到三四月份 ， 這期間房企還是有可能間斷爆雷 。
郁亮還指出 ， 在新發展模式中 ， 人-地-房之間的關系可能會有所改善 。 核心、主要城市的住房供應會增加 ， 過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能 。 但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實 ， 不要指望價格上漲 。
對于房價 ， 林峰預計 ， 一季度房價由于傳統淡季和集中支付的原因 ， 有較大下行壓力 ， 二季度會在底部徘徊 ， 三季度估計可能有所回升 ， 全年均值會保持平穩 。

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