今天是房地產(chǎn)行業(yè)的第52個(gè)工作日 。
一般來(lái)說(shuō) ， 判斷一個(gè)公司好不好，最直接的標(biāo)準(zhǔn)就是是否賺錢 。這里的賺錢是指扣除所有費(fèi)用后的凈利潤(rùn) 。我之前跟你說(shuō)過(guò)，物業(yè)公司最大的賺錢渠道是物業(yè)費(fèi)的收取，但這不是賬戶扣款，而是有實(shí)際工作成果的逐月需求(有的是月結(jié)單；有的是季度報(bào)表；有的是半年結(jié)) 。
我參與過(guò)和租戶一起收費(fèi)的全過(guò)程，除了物業(yè)費(fèi)之外的每一張賬單都是能源費(fèi)，能源費(fèi)是代收費(fèi)用，主要由兩塊電表和水表組成 。對(duì)于合作好的租戶，他們確切知道自己每個(gè)月用了多少能源 。當(dāng)然，像我們這樣的大物業(yè)公司是不會(huì)大驚小怪的 。這個(gè)是最好的一個(gè) 。
剩下的就好說(shuō)了 ， 比如增值收費(fèi)，比如長(zhǎng)租車位 ， 這個(gè)好辦 。因?yàn)槌燥埖娜颂啵凶饪投寄缅X來(lái)“搶” 。我們的政策是年包，幾乎所有租客都是全額現(xiàn)金支付 。因此，無(wú)論他們開(kāi)始付款還是續(xù)約，幾乎都不會(huì)有什么閃失 。
說(shuō)完大部分收入 ， 再來(lái)說(shuō)說(shuō)支出 。據(jù)我觀察，有些支出是年初就納入預(yù)算的，這是不可能的 。最多就是平或者省 。這主要針對(duì)服務(wù)分包商，如清潔、安保、消毒和綠化種植服務(wù) 。我們和這些公司簽訂了長(zhǎng)期合作協(xié)議(一般是一年一次)，費(fèi)用是和他們按月支付的，但是我們對(duì)他們的監(jiān)管非常嚴(yán)格，還有一些金錢上的處罰 。
固定支出的另一部分是人員成本 ， 肯定不會(huì)跑 。公司給各部門的計(jì)劃中的正式員工，有工資加社保基金的基本保障，盡可能多的員工，這也是在年度框架內(nèi)，費(fèi)用全部由物業(yè)費(fèi)支付 。之前跟你聊過(guò) ， 類似運(yùn)營(yíng)的一棟樓的無(wú)限費(fèi)用在哪里？
據(jù)我觀察，基本都花在天災(zāi)人禍上了 。天災(zāi)人禍?zhǔn)俏医o的籠統(tǒng)定義 。接下來(lái)我舉個(gè)例子 。我認(rèn)為自然災(zāi)害包括下雨(因?yàn)槲覜](méi)有經(jīng)歷過(guò)項(xiàng)目中的冬天，所以就不說(shuō)了) 。下雨的時(shí)候 ， 我們得去看看有沒(méi)有漏水 。一旦有泄漏，我們必須及時(shí)修復(fù)泄漏點(diǎn) 。一般兩個(gè)師傅干一天(有些漏雨點(diǎn)比如屋頂用的時(shí)間更長(zhǎng))——那一天 ， 跟樓齡和樓級(jí)有關(guān) 。
再說(shuō) ， 人禍，這里是最大的開(kāi)銷 。比如電梯壞了，必須請(qǐng)專業(yè)維修工來(lái)修 ， 尤其是換零件，費(fèi)用馬上就出來(lái)了 。比如樓宇燈具的照明、各種配電設(shè)備、空調(diào)、部分租戶的電視網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、各種屏蔽門、熱水器、衛(wèi)生間設(shè)施等都存在問(wèn)題 。大部分都需要更換配件 。
這層樓人多的話，幾乎每天都有維修服務(wù) 。還有，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，不僅是我們公司，很多大型物業(yè)公司也是如此，就是幾乎不定期升級(jí)設(shè)備，都是在“查漏補(bǔ)缺” 。說(shuō)白了就是投資，都是要終身受益的 。改不了就不改 。
pgc-img">【物業(yè)靠什么盈利,創(chuàng)建物業(yè)公司需要什么條件】
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