干貨一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)工業(yè)用地那些事兒 _生活百科

【干貨一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)工業(yè)用地那些事兒】

在一些項(xiàng)目規(guī)劃圖中，我們常能看到M1、M2、M3這樣的字母，其指的是區(qū)塊的工業(yè)用地類(lèi)別，分別表示為一類(lèi)工業(yè)用地、第二類(lèi)工業(yè)用地和第三類(lèi)工業(yè)用地。這是我國(guó)土地政策中按照用途來(lái)區(qū)分土地的一種方式，不同的行業(yè)，分屬于不同類(lèi)別的工業(yè)用地。
一類(lèi)工業(yè)用地，指的是對(duì)居住和公共設(shè)施等方面基本無(wú)干擾和污染的工業(yè)的用地，在規(guī)劃圖中用“M1”表示，一般用棕色標(biāo)注。一類(lèi)工業(yè)用地可以開(kāi)辦的企業(yè)，如批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、新聞出版業(yè)、城市公共交通業(yè)等。

一類(lèi)工業(yè)用地所辦的企業(yè)，是城市中最常見(jiàn)的、也最經(jīng)常討論的類(lèi)型。因其對(duì)外界干擾?。?且對(duì)于勞動(dòng)密集型為主的企業(yè) ，從通勤成本和方便員工生活等方面考慮，一般允許就近布置在住宅區(qū)周邊。不過(guò)需另找獨(dú)立的建設(shè)用地，也就是說(shuō)和不能和住宅性質(zhì)的土地混淆功能，這點(diǎn)要注意（下圖為深圳光明某地規(guī)劃調(diào)整示意圖，其中的棕色色塊06-26即為一類(lèi)工業(yè)用地）。

在一類(lèi)工業(yè)用地中，如銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)等行業(yè)的企業(yè)，因所用設(shè)施設(shè)備較輕，且不同類(lèi)型的生產(chǎn)或服務(wù)活動(dòng)與人們的日常生活聯(lián)系密切，適合安排在高層辦公樓或多層廠房?jī)?nèi) 。這也符合提高城市工業(yè)用地利用率的必然要求。
二類(lèi)工業(yè)用地，主要是指對(duì)居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如農(nóng)副食品加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)、家具制造業(yè)等用地。在項(xiàng)目規(guī)劃圖中，一般用字母和數(shù)字組合的“M2”表示（一般用深棕色色塊表示）。

二類(lèi)工業(yè)用地，是城市工業(yè)用地最主要、最常見(jiàn)的類(lèi)型,我們?nèi)粘Ｓ懻摰谋容^多的也是一類(lèi)和二類(lèi)工業(yè)用地的廠房。但M2對(duì)環(huán)境有一定影響,部分甚至可能會(huì)產(chǎn)生較大的污染，包括大氣、水源、噪音等污染。因此需要集中規(guī)劃布置在專(zhuān)屬的工業(yè)區(qū)內(nèi),且不得與居住、公共設(shè)施等非工業(yè)功能區(qū)相混合。污染較嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)，與非工業(yè)用地之間設(shè)置衛(wèi)生防護(hù)綠帶隔開(kāi) 。

上圖為某市總體規(guī)劃（2016-2030），可以看出，政府把對(duì)城市稍有影響的二類(lèi)工業(yè)用地劃分在城市北側(cè)兩個(gè)相對(duì)集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，而一類(lèi)工業(yè)用地則集中布局在城市中心區(qū)的西側(cè)邊緣。這就很容易分辨出一類(lèi)和二類(lèi)工業(yè)用地的嫡側(cè)之位了。
不過(guò)目前，國(guó)家、各省、各市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)二類(lèi)工業(yè)用地與居住區(qū)之間的防護(hù)距離，未作出明確規(guī)定。如有作出規(guī)定明確防護(hù)距離的，一般是針對(duì)具體工業(yè)企業(yè)，如橡膠廠、皮革廠、印刷廠等。
這兩者的主要?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)在于，對(duì)居住及公共環(huán)境的干擾程度、污染程度、安全隱患的不同。這也就造成了一類(lèi)與二類(lèi)工業(yè)用地之間的區(qū)別：

1、容積率不同。除了安全、消防等有特殊規(guī)定，又或者是行業(yè)生產(chǎn)有特殊要求的項(xiàng)目外，一類(lèi)工業(yè)用地的容積率通常不可低于2.0 ，二類(lèi)工業(yè)用地容積率不可低于1.2 。與住宅追求低容積率不同，工業(yè)用地這樣做，也是為了最大限度提高土地的集約利用率。一類(lèi)工業(yè)用地多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，所用設(shè)備占比較小，以辦公、研發(fā)為主的公司，會(huì)更青睞高層的辦公樓。
2、與居住區(qū)的距離不同。對(duì)周邊環(huán)境干擾污染的主要衡量因素，包括水、大氣、噪音等的排放，兩種工業(yè)用地相比，明顯是一類(lèi)工業(yè)用地指標(biāo)嚴(yán)格一些。因此，一類(lèi)工業(yè)用地為方便員工通勤、方便生活，可就近安排在居住區(qū)附近，但需要獨(dú)立占地建設(shè) 。而二類(lèi)工業(yè)用地則不能與居住、公共設(shè)施等其他功能區(qū)混合，一般都是集中在專(zhuān)門(mén)的工業(yè)區(qū)，有的甚至需要設(shè)置綠化帶與其他工區(qū)用地分隔開(kāi) 。
三類(lèi)工業(yè)用地指的是，對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，在規(guī)劃圖中用“M3”表示。代表行業(yè)如化工廠、煉油廠、煉鋼廠、天然氣或有色金屬加工、大中型器械制造廠等。

三類(lèi)工業(yè)用地對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重，且一般用地規(guī)模都比較大，適合遠(yuǎn)離城市中心區(qū)單獨(dú)規(guī)劃布局，生活區(qū)與建成區(qū)之間還要設(shè)置較寬的衛(wèi)生防護(hù)綠帶。

近年來(lái)，我國(guó)不斷加快工業(yè)化和城市化進(jìn)程，對(duì)粗放式的重污染企業(yè)進(jìn)行逐步改造升級(jí)，沒(méi)有改造空間的就直接取締了。這些大型工廠就被推平、拆遷，污染了幾十年的土地面臨城市化進(jìn)程中的再次利用，很有可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商買(mǎi)來(lái)建住宅。但因?yàn)橥寥馈⑺吹任廴揪哂须[蔽性、潛伏性、復(fù)雜性等原因，又或者受治理技術(shù)、修復(fù)時(shí)間的限制，可能存在治理、恢復(fù)不徹底的情況。購(gòu)房者如果遇到這種情況，應(yīng)有所權(quán)衡，畢竟很多慢性病很難察覺(jué)，長(zhǎng)期處于受污染的環(huán)境中會(huì)增加患癌的風(fēng)險(xiǎn) 。

2018年底，廣東東莞一馬當(dāng)先，開(kāi)始在工業(yè)用地M大類(lèi)下，新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。“0”排在“1”的前面，意味著“零”干擾和“零”污染，甚至可以和居住、公共設(shè)施兼為一體，宜居宜業(yè)，聽(tīng)上去似乎就很“靈”，也難怪這個(gè)概念剛發(fā)布的時(shí)候就在業(yè)內(nèi)掀起一番波瀾了。

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