房產(chǎn)分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，尤其在現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、房?jī)r(jià)飆升、購(gòu)房方式多樣化的的背景下 ， 使得離婚訴訟中房產(chǎn)糾紛的解決更加復(fù)雜 。本文重點(diǎn)闡述司法實(shí)踐中離婚房產(chǎn)問(wèn)題的表現(xiàn)形式及處理方式 。
一、房產(chǎn)歸屬的一般原則
根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤，那個(gè)房產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下就歸誰(shuí)所有 。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價(jià)值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類(lèi)糾紛的特殊性，而不能?chē)?yán)格適用上述登記公示原則 。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，一方婚前的財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn) ， 不因婚姻關(guān)系的延續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn) ， 雙方另有約定的除外 。因此，原則上，除非雙方有特殊約定 ， 一方在婚前購(gòu)置的房屋，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后購(gòu)置的房產(chǎn) ， 屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。
二、司法實(shí)踐中離婚房產(chǎn)問(wèn)題的表現(xiàn)形式及處理方式
(一)解讀婚姻法解釋(三)對(duì)離婚房產(chǎn)問(wèn)題的規(guī)定
根據(jù)婚姻法解釋(三)第十條，對(duì)婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題，首先，遵循協(xié)議自由原則 。其次，不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方 ， 此時(shí)對(duì)于房貸 ， 尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人債務(wù)，婚后共同還貸的的款項(xiàng)及增值部分，根據(jù)財(cái)產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償 。第七條規(guī)定婚后父母出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題 。
(二)司法實(shí)踐中常見(jiàn)的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問(wèn)題及處理方式
1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證 。此情形下，無(wú)論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都?xì)w屬于付款方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求的對(duì)該房產(chǎn)及其增值進(jìn)行分割 。
2、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸 。該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為首付款支付方個(gè)人財(cái)產(chǎn) 。但是對(duì)于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議 。筆者認(rèn)為，對(duì)于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償可以依據(jù)婚姻法解釋(三)第十條的補(bǔ)償原則 。
3、婚前個(gè)人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下的 。我們認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn) ， 因?yàn)楦鶕?jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財(cái)產(chǎn) ， 也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得，性質(zhì)上仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn) 。
4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬 。此情況在現(xiàn)實(shí)生活中比較常見(jiàn)，實(shí)踐中各地法院有的認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn) ， 有的認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。第一、認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)牽涉到物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)權(quán)利 ， 當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)合同是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同的履行結(jié)果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，此時(shí)婚后共同還的貸款，應(yīng)返還一半給另一方 。第二、主張認(rèn)為室共同財(cái)產(chǎn)的依據(jù)是物權(quán)法規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”和婚姻法規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。以上兩種做法無(wú)疑都偏袒了一方 。第三、婚姻法解釋三第十條對(duì)這種情形的處理進(jìn)行了規(guī)定，它既沒(méi)有認(rèn)定該房產(chǎn)為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財(cái)產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方 。在這里，規(guī)定上用的是“可以”，而不是應(yīng)該，說(shuō)明法院對(duì)此還可以根據(jù)具體情況認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬 。
對(duì)于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋(三)也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償 。此條僅僅規(guī)定了補(bǔ)償堅(jiān)持的原則標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)財(cái)產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權(quán)益，沒(méi)有明確補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，給了法院很大的自由裁量空間 。
5、婚前共同出資購(gòu)房或者按揭買(mǎi)房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證 ， 房產(chǎn)證登記在一方名下的 ， 房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。
6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時(shí)還未取得房產(chǎn)證 ， 此種情況因房屋產(chǎn)權(quán)尚未確定 ， 根據(jù)婚姻法解釋二的相關(guān)規(guī)定，法院將拒絕對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判 。
7、婚前一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，除非有特別說(shuō)明贈(zèng)予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對(duì)自己子女的贈(zèng)予，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn) ， 產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關(guān)規(guī)定，除非特別說(shuō)明是贈(zèng)予自己子女的，否則視為是贈(zèng)予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋(三)完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對(duì)自己子女一方的贈(zèng)予，該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn) 。
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